Vijf aandachtspunten bij vastgoedtaxatie zorginstellingen

Laag risicoprofiel zorgsector

De gezondheidszorg zit in een intensieve en veel langer dan verwachte periode van Covid-19. Een periode die nog steeds grote impact heeft op patiënten, cliënten en zorgmedewerkers. Hoe lang Covid-19 blijft doorwerken, is onzeker. Wel is duidelijk dat er veel zorg is en wordt uitgesteld: patiënten komen niet of zorgbehandelingen worden afgezegd door corona. Dit zal de zorgvraag en de zorgzwaarte alleen maar verhogen.

Verschillende regelingen zorgen in deze turbulente tijd voor de financiële continuïteit van de zorgsector. Of, zoals ratingbureau Fitch het samenvat: ‘Investeringen en een sterke cashflow gaan door ondanks de pandemie’. Het gemiddelde risicoprofiel van de negen beoordeelde zorginstellingen laat zien dat de financiële risico’s, en daarmee de risico’s van discontinuïteit voor de zorgsector, relatief laag zijn vergeleken met andere sectoren.

De jaarcijfers over 2020 bevestigen dit beeld, hoewel de kwaliteit van het resultaat op veel plaatsen is teruggelopen. Noodzakelijke ombuigingen om cao-effecten op te vangen konden de afgelopen tijd niet of nauwelijks worden gerealiseerd. Een belangrijk deel van het rendement komt door niet-zorgactiviteiten, zoals de PCR-testen. Die activiteiten en rendementen zijn niet duurzaam en zullen op termijn wegvallen.

Aandachtspunten Europese richtlijn

Bij de financiële borging van de continuïteit van zorginstellingen verdient een nieuwe richtlijn van de Europese Bankautoriteit (EBA) aandacht. Deze richtlijn - die vanaf 1 juli 2021 ook geldt voor zorginstellingen - schrijft voor dat de kredietwaardigheid en de terugbetaalcapaciteit van kredietnemers op basis van onderliggende marktwaarde uitgangspunt is voor banken bij het verstrekken van geld. 

Toepassing geldt in eerste instantie bij nieuwe financieringen, maar vanaf 1 juli 2022 moet de marktwaarde ook getoetst worden bij bestaande financieringen. De taxatiewaarde van het vastgoed is dus een belangrijke factor die meeweegt in de omvang van het te verstrekken krediet, maar niet de enige. Ook het onderliggende verdienmodel telt mee. Dat is gunstig voor sommige zorginstellingen, waaronder ziekenhuizen, waar de beperkte alternatieve aanwendbaarheid van het vastgoed laat zien dat directe opbrengstwaarde bij verkoop geen representatief beeld geeft. 

Om als zorginstelling klaar te zijn voor de wijzigingen die op de sector afkomen, verdienen de volgende aspecten aandacht:

1. Taxatiewaarde bepaalt steeds vaker de omvang van het krediet. Zorgorganisaties moeten goed regie houden op het taxatieproces. Bepaal wie het gaat doen en met welke methode. Een verkeerd toegepaste taxatie kan impact hebben op beschikbaarheid van geld en renteopslagen.

2. Als zorgorganisaties om de drie jaar de taxatiewaarde moeten vaststellen, moeten zij continu het meerjaren kasstroomgenererend vermogen van de zorginstelling zichtbaar maken. Dat vergt meer dan de cijfers van afgelopen jaar geïndexeerd doortrekken; zorgorganisaties moeten voortdurend toetsen of hun verdienmodel nog actueel is. Daarbij gaat het ook, of juist vooral, om de visie bij de cijfers. Een verdienmodel gaat niet elk jaar op de schop, maar een duidelijke link tussen zorgvisie en vastgoedstrategie blijft essentieel.

3. Een goede planhorizon, waarin de strategie van de zorginstelling en de meerjareninvesteringsraming samenkomen, is belangrijk. Veelal geldt hierbij een horizon van tien jaar. Onzekere en veranderende omgevingsfactoren en de vastigheid in kostenstructuur vragen een planhorizon die voldoende ver vooruit kijkt. Vastgoed is inherent niet flexibel, want op zijn hoogst enigszins alternatief aanwendbaar. Dat vraagt goed vooruitkijken om grip te houden op de impact van eventuele veranderingen op het verdienmodel. Zeker omdat vastgoed niet van vandaag op morgen veranderd is.

4. Duurzaamheid zal een steeds grotere rol spelen bij de taxatie. De klimaatdoelstellingen vragen een verbetering van de duurzaamheid van zorgvastgoed. Intenties hierover staan in de ‘green deal’ voor de zorg, maar vergoeding van noodzakelijke financiering is onduidelijk. Hoewel een deel van de investeringen zich zal terugverdienen door lagere energiekosten geldt dat zeker niet voor alle investeringen. Zorgorganisaties zullen de impact hiervan moeten meenemen in de meerjarige financiële doorkijk.

5. De jaarrekening van zorginstellingen hanteert over het algemeen de historische aanschafprijs als waarderingsgrondslag, de zogenoemde geamortiseerde kostprijs. De waardering van zorgvastgoed in de jaarverslaggeving van zorginstellingen staat dus los van de taxatie van het desbetreffende vastgoed. Wel kan een taxatierapport waarbij de waarde lager is dan de jaarrekening wijzen op een interne of externe ontwikkeling die aanleiding is om een impairment-analyse op te stellen of te actualiseren.