Skip to content Skip to footer
Search

Loading Results

Een minister die de regie terugpakt over wonen

Alleen afschaffing of verlaging verhuurdersheffing is niet genoeg

Veel politieke partijen pleiten in hun verkiezingsprogramma’s voor afschaffing of een forse verlaging van de verhuurdersheffing. Zo moeten corporaties ruimte krijgen voor investeringen in nieuwe woningen. Het is echter een illusie om te denken dat de problemen daarmee opgelost zijn, zeggen PwC-specialisten Huub Wüst en Jimmy Berns. Zij vinden vooral dat een minister van Wonen de centrale regie over de bouw en de planning van nieuwe woningen moet terugpakken.

Groot tekort aan woningen

Nederland kampt met een groot tekort aan (betaalbare) woningen. Volgens het rapport ‘Staat van de woningmarkt 2020’, dat minister Kasja Ollongren van Binnenlandse Zaken medio vorig jaar naar de Tweede Kamer stuurde, moeten er tot 2030 zeker 845.000 woningen bijkomen in Nederland om aan de stijgende vraag te voldoen. Op dat moment was er een tekort van 331.000 woningen, 4,2 procent van de woningvoorraad. Het doel is om dit tekort terug te dringen naar twee procent in 2035, terwijl de Nederlandse bevolking tot die tijd naar verwachting doorgroeit tot zo’n achttien miljoen inwoners. 

Wüst en Berns wijzen er daarbij op dat het niet alleen gaat om een tekort aan woningen op zich, maar ook een tekort aan geschikte woningen. Lagere en middeninkomens lopen op tegen hoge huren en hoge prijzen van koopwoningen. Mede door vergrijzing stijgt naar verwachting de vraag naar geschikte eenpersoonswoningen.

Financiële druk verlichten is niet genoeg 

Nederland bouwt te langzaam. De bouw kampt na crisisjaren met een gebrek aan capaciteit en met beperkende (stikstof)regulering. De vergunningverlening en de uitgifte van grond zal versneld moeten worden. Daarbij komt dat de woningcorporaties die voor de taak staan een groot deel van de problemen aan te pakken, weinig ruimte zien om te investeren in nieuwbouw. Zij staan ook voor de grote operatie om hun woningbezit te verduurzamen en zuchten onder de in 2012 ingevoerde verhuurdersheffing, die de sector in totaal jaarlijks 1,7 miljard euro kost. 

Jimmy Berns: ‘De afgelopen periode heeft de overheid aan verschillende knoppen gedraaid om de druk op de woningcorporaties te verlichten, zoals het invoeren van heffingskortingen. Ook heeft het Waarborgfonds Sociale Woningbouw de financieringsruimte verhoogd door aanpassing van de ratio’s in het financiële beoordelingskader. Op korte termijn zal dit iets helpen, maar het is niet genoeg. Wat uiteindelijk mist, is een integrale visie en aanpak.’

Balans tussen investeringen en duurzaam businessmodel 

Geld is niet het enige probleem, vinden ook de andere PwC-specialisten. De Autoriteit woningcorporaties (Aw) concludeerde in februari in haar ‘Staat van de corporatiesector 2020’ dat keuzes maken door en samenwerking tussen de corporaties noodzakelijk zijn. De voorzitter van de autoriteit deed in de media bovendien de uitspraak dat raden van commissarissen te voorzichtig zijn met investeringen in nieuwbouw.

Wüst: ‘Bestuurders en raden van commissarissen moeten een balans vinden tussen enerzijds op korte termijn veel investeren en anderzijds het op lange termijn in stand houden van een duurzaam businessmodel. Dat is sowieso complex, maar die complexiteit wordt versterkt door de vele wijzigingen in regelgeving en onvoldoende politieke consensus. Bepaald geen context om echt meters te maken.’

Decentrale uitvoering van beleid loopt tegen grenzen aan 

Als geld niet het enige probleem is, is de vraag wat er dan ook nog moet gebeuren. Wüst en Berns pleiten voor een meer centrale sturing van de rijksoverheid. Ze maken de analogie met de aanpak van de coronacrisis: alle betrokken partijen werken zeer welwillend en hard aan een een efficiënte test- en vaccinatie-infrastructuur. Maar omdat de gezondheidszorg decentraal is georganiseerd, functioneert de centrale regie niet goed genoeg.  

Bij het woningbeleid zijn het de gemeenten die de voornaamste regievoerders zijn. ‘Een decentrale uitvoering heeft absoluut voordelen, maar werkt tegen je als de problemen te groot worden,’ aldus Wüst.

Woningcorporaties vormen een van de meest gereguleerde sectoren

Huub Wüst: ‘De paradoxale situatie doet zich voor dat de rijksoverheid van de woningcorporaties een van de meest gereguleerde sectoren heeft gemaakt. In die zin is de macht van de rijksoverheid heel groot. Maar die grip is te klein als het gaat om de vraag waar en wanneer er welke woningen moeten worden gebouwd in Nederland’

Huub Wüst, voorzitter sectorgroep Woningcorporaties

Huub Wüst, voorzitter sectorgroep Woningcorporaties

Jimmy Berns, PwC

Jimmy Berns, PwC

Jimmy Berns: ‘Je zou willen dat er allerlei partijen rondom een kaart van Nederland gaan staan. Niet alleen woningcorporaties, maar ook ontwikkelaars en specialisten op het gebied van energietransitie, zorg, onderwijs en arbeidsmarkt. Samen bepalen ze dan waar en welke behoefte er is de komende jaren. Recent heeft een coalitie van 34 organisaties op het gebied van wonen, bouwen zorg en welzijn een actieplan opgesteld om de komende tien jaar een miljoen woningen uit de grond te stampen. Dat vind ik een prachtig initiatief.’

De terugkeer van een ministerie van Wonen

Het ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieu is in 2012 afgeschaft en sindsdien is de portefeuille Wonen bij verschillende ministeries ondergebracht. De drie PwC’ers vinden dat er een minister van Wonen terug moet komen met een eigen ministerie, en een eigen begroting. Een ministerie dat niet alleen over de woningcorporaties gaat, maar ook over de private partijen die betrokken zijn bij dit dossier. En die de regionale benadering van het woonbeleid, waar nodig, kan doorbreken. 

Huub Wüst: ‘Lokale nuance en benadering is natuurlijk altijd nodig. De problemen van Amsterdam zijn anders dan die in Wassenaar en die zijn weer anders dan in Oost-Groningen. Positief is dat de urgentie van het probleem nu behoorlijk wordt gevoeld in Den Haag. Er ontstaat een burning platform en dat is denk ik nodig om een stap voorwaarts te maken.’

‘Bestuurders en raden van commissarissen moeten een balans vinden tussen enerzijds op korte termijn veel investeren en anderzijds het op lange termijn in stand houden van een duurzaam businessmodel. Dat is sowieso complex, maar die complexiteit wordt versterkt door de vele wijzigingen in regelgeving en onvoldoende politieke consensus. Bepaald geen context om echt meters te maken.’

Huub Wüst PwC

Contact

Huub Wüst

Huub Wüst

Partner, PwC Netherlands

Tel: +31 (0)65 318 28 83

Jimmy Berns

Jimmy Berns

Senior Director, PwC Netherlands

Tel: +31 (0)62 040 46 83

Volg ons