WOZ-waarde objecten in aanbouw exclusief omzetbelasting

02/07/24

Sinds 2005 is met artikel 17, lid 4 van de Wet WOZ voorgeschreven dat de WOZ-waarde van onroerende zaken in aanbouw moet worden bepaald op de vervangingswaarde van artikel 17, lid 3 Wet WOZ. De Hoge Raad beslist op 28 juni 2024 in een door PwC gevoerde procedure dat de duidelijke wetsystematiek en de langer bestaande jurisprudentie over de vervangingswaarde in lid 3, niet opzij worden gezet door een enkele opmerking in de parlementaire geschiedenis die iets anders zou suggereren.

WOZ-waarde van onroerende zaken in aanbouw

Van alle onroerende zaken wordt jaarlijks een WOZ-waarde vastgesteld. Veelal is de WOZ-waarde de hoogste van de waarde in het economische verkeer of de (gecorrigeerde) vervangingswaarde. De waarde in het economische verkeer is een marktwaarde ontleend aan referenties. De vervangingswaarde wordt ook wel aangeduid als de waarde die de onroerende zaak in economische zin voor de huidige eigenaar zelf heeft. Bij het bepalen van die vervangingswaarde zijn daardoor diverse subjectieve elementen van belang, waaronder de vraag of de omzetbelasting in aftrek kan worden gebracht. Als dat het geval is dan behoort deze omzetbelasting niet tot de vervangingswaarde. Die vaste uitleg in de jurisprudentie bestond al bij de introductie van het huidige lid 4 in 2005.

Het ligt dan ook in de lijn der verwachting dat de WOZ-waarde in aanbouw exclusief omzetbelasting wordt bepaald als de eigenaar deze in aftrek kan brengen. In de parlementaire geschiedenis is evenwel aangegeven dat de WOZ-waarde van courante onroerende zaken, zijnde objecten waar regelmatig in wordt gehandeld en dus een marktwaarde voor bekend is, toch inclusief omzetbelasting moet worden bepaald. De gedachte hierachter was dat de waarde van deze objecten na realisatie op de waarde in het economische verkeer wordt bepaald, en dat de omzetbelasting dan onderdeel zou zijn van die waarde.

Hierdoor ontstaat een verschil tussen courante en incourante objecten in aanbouw, terwijl beide op de vervangingswaarde moeten worden gewaardeerd. Dat verschil past niet in de systematiek van de wet en is in strijd met de duidelijke lijn in de jurisprudentie. De Hoge Raad voegt daaraantoe dat het in aanmerking nemen van de toekomstige waarderingsmethodiek na gereedkomen van de bouw, ook niet logisch is omdat onroerende zaken voor de Wet WOZ altijd worden gewaardeerd naar de staat van het object op een vaste peildatum.

Wat betekent dit voor uw organisatie?

Een onroerende zaak is in aanbouw als een omgevingsvergunning is verleend voor een omgevingsplanactiviteit of voor een bouwactiviteit en dat door bouw nog niet geschikt is voor gebruik overeenkomstig zijn beoogde bestemming. Dit beoordeelt naar 1 januari van het kalenderjaar waarvoor de WOZ-waarde wordt vastgesteld. Als de onroerende zaak in aanbouw is dan zal de omzetbelasting geen deel uitmaken van de vervangingswaarde als (en voor zover) de eigenaar die in aftrek kan brengen. De Hoge Raad heeft nog specifiek aangegeven dat dit ook geldt voor woningen in aanbouw.