Levering van btw-bouwterrein ondanks grote muur op het perceel

09/02/24

De Hoge Raad heeft op 9 februari 2024 geoordeeld dat de levering van een perceel met een 96 meter lange muur die als grondkering fungeert, moet worden aangemerkt als de met btw belaste levering van een bouwterrein (onbebouwde grond).

Wat betekent dit voor u?

In sommige gevallen is het gewenst om grond die bestemd is om te worden bebouwd zonder btw en belast met overdrachtsbelasting aan te kopen. Dit is bijvoorbeeld het geval als het eindgebruik van de opstal niet met btw belast is, zoals bij gebruik als woning.

Indien het onbebouwde grond betreft kan deze kwalificeren als bouwterrein voor de btw als de grond bestemd is om te worden bebouwd. In dergelijke gevallen is de levering van de grond belast met btw en vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Ook als het bebouwde grond betreft waarbij de verkoper zorg draagt voor de sloop kan de grond kwalificeren als bouwterrein.

Het arrest geeft meer duidelijkheid over de vraag wanneer een perceel waarop (rest)bebouwing aanwezig is als bouwterrein moet worden aangemerkt en wanneer niet. Toch verwachten wij nog veel discussies naar aanleiding van dit arrest omdat de Hoge Raad niet toelicht wat onder verwaarloosbare bebouwing moet worden verstaan.

Achtergrond

De zaak ging over een projectontwikkelaar die in 2002 een perceel grond met een leegstaand fabrieksgebouw had gekocht. De projectontwikkelaar wilde op het perceel een appartementencomplex en twaalf eengezinswoningen bouwen en had daarvoor een bouwvergunning gekregen. In de jaren 2002 tot en met 2006 heeft de projectontwikkelaar het fabrieksgebouw gesloopt, met uitzondering van een muur die als grondkering en als afscheiding diende. De muur was 96 meter lang, 2,4 meter hoog en 0,25 meter breed en had een 2 meter diepe en 1 meter brede fundering. De bouw van de twaalf eengezinswoningen heeft vanwege de slechte economische omstandigheden niet plaatsgevonden.

In 2014 heeft de projectontwikkelaar het resterende deel van het perceel, waarop de muur zich bevond, verkocht aan een andere projectontwikkelaar, die het voornemen had om daarop tien woningen te bouwen. De levering van het terrein heeft plaatsgevonden in 2016. De projectontwikkelaar heeft ter zake van deze levering geen omzetbelasting op aangifte voldaan, omdat hij meende dat hij bebouwde grond had geleverd.

Uit de feiten blijkt niet hoe groot het perceel is en hoe de omvang van het perceel zich verhoudt tot de muur.

Oordeel Hoge Raad

De Hoge Raad stelt voorop dat een onroerende zaak alleen als bouwterrein kan worden aangemerkt als sprake is van onbebouwde grond. Daarnaa oordeelt de Hoge Raad eerst dat de 96 meter lange muur op het perceel als een gebouw (bebouwing) moet worden beschouwd voor de btw, omdat de muur vast met de grond is verbonden en als bouwwerk op zichzelf staand niet verwaarloosbaar is.

Echter, dit betekent volgens de Hoge Raad niet dat het perceel als geheel als bebouwde grond moet worden aangemerkt. Indien de levering van een onroerende zaak één perceel betreft dat niet alleen een gebouw omvat maar ook onbebouwde grond, moet in de eerste plaats worden beoordeeld of dat perceel als geheel moet worden beschouwd als een gebouw en het erbij behorend terrein. Die beoordeling moet plaatsvinden aan de hand van de vraag of het onbebouwde gedeelte van het perceel moet worden aangemerkt als bij het gebouw behorend terrein, dat wil zeggen als terrein dat naar maatschappelijke opvattingen behoort bij het gebouw dan wel dienstbaar is aan het gebouw op dat perceel.

Indien het onbebouwde gedeelte van een perceel niet behoort tot, en evenmin dienstbaar is aan het op datzelfde perceel gelegen gebouw moet in de tweede plaats worden beoordeeld of het perceel als geheel moet worden aangemerkt als onbebouwde grond. Die situatie doet zich in elk geval voor wanneer het daarop staande gebouw ten opzichte van het onbebouwde gedeelte van het perceel als verwaarloosbaar moet worden aangemerkt.

De Hoge Raad oordeelt dat het perceel als geheel als onbebouwde grond moet worden aangemerkt, ondanks de aanwezigheid van de muur, omdat de omvang van de muur ten opzichte van de omvang van het totale terrein verwaarloosbaar is. Volgens de Hoge Raad doet aan dit oordeel niet af dat de muur in essentie dienstbaar is aan het terrein.