Vastgoedontwikkeling kan zelfstandig kwalificeren voor de bedrijfsopvolgingsregeling (BOR)
Sinds 15 april 2016 is met een uitspraak van de Hoge Raad bevestigd dat een vastgoed-bv in een concreet geval gebruik kan maken van de bedrijfsopvolgingsregeling (BOR). De feiten en omstandigheden gaven hierbij de doorslag, zodat hierover ruimte voor discussie met de Belastingdienst is blijven bestaan. Op 10 maart 2017 heeft de Hoge Raad geoordeeld over de toepassing van de BOR in een zaak waarbij een vastgoed-bv zowel beleggingsactiviteiten (verhuur) als ontwikkelingsactiviteiten verricht.
Naar oordeel van de Hoge Raad wordt daarvoor niet gekeken naar de omvang van de ontwikkelingsactiviteiten in verhouding tot de beleggingsactiviteiten. Beslissend is of de ontwikkelingsactiviteiten op zichzelf bezien een onderneming vormen voor de BOR.
Wat betekent dit voor u?
Als u vastgoed ontwikkelt, dan kan dat gedeelte van de activiteiten ook zelfstandig kwalificeren als onderneming. In deze uitspraak maakt de Hoge Raad namelijk duidelijk dat voor kwalificatie als onderneming niet hoeft te worden gekeken naar de relatieve omvang van de ontwikkelingsactiviteiten ten opzichte van de overige activiteiten van de vennootschap (de verhuur van vastgoed). Doorslaggevend is of de ontwikkelingsactiviteiten op zichzelf bezien een onderneming vormen voor de BOR.
De beoordeling of de BOR kan worden toegepast is volgens de Hoge Raad een sterk feitelijke aangelegenheid, waarbij alle feiten en omstandigheden in ogenschouw moeten worden genomen. Of de BOR kan worden toegepast bij de overdracht van uw vastgoed-bv, hangt dus helemaal af van uw specifieke situatie. De bewijslast tot toepassing van de BOR ligt in dit verband bij de belastingplichtige.
De bedrijfsopvolgingsregeling (BOR)
Sinds 1 januari 2010 gelden er verruimde faciliteiten in de inkomstenbelasting en in de erf- en schenkbelasting voor de schenking of vererving van een onderneming, ook wel bekend als de BOR. Indien de BOR kan worden toegepast, dan kan de totale directe heffing van inkomstenbelasting en erf- en schenkbelasting worden gereduceerd tot maximaal 3,4%. Zonder toepassing van deze regelingen kan de directe heffing oplopen tot wel 40%.
Een van de belangrijkste voorwaarden voor de toepassing van de BOR is dat sprake moet zijn van een onderneming. Voor vastgoed-bv’s bestaat in de praktijk veel discussie met de Belastingdienst of sprake is van een onderneming. Dat is namelijk afhankelijk van alle feiten en omstandigheden. De Belastingdienst is in de meeste gevallen van mening dat geen sprake is van een onderneming, maar van beleggen. Eén van de factoren voor deze beoordeling is de mate van arbeid die de ondernemer verricht alsmede of met deze werkzaamheden een hoger rendement kan worden gehaald dan dat bij beleggen het geval zou zijn. Dit kan met name aan de orde zijn bij vastgoed-bv’s die (ook) ontwikkelingsactiviteiten verrichten.
Een belangrijk aspect dat bij schenking van vastgoed-bv’s niet moet worden vergeten is de overdrachtsbelasting. De overdrachtsbelasting is in dit arrest niet aan de orde gekomen, daarover lopen nog separate procedures. Bij vererving speelt de overdrachtsbelasting overigens niet.
De uitspraak van de Hoge Raad
In deze uitspraak maakt de Hoge Raad duidelijk dat voor toepassing van de BOR moet worden bezien of de ontwikkelingsactiviteiten op zichzelf bezien een onderneming vormen.
Het ging om twee broers die de aandelen in een vastgoed-bv verkregen door vererving. Tot het vermogen van de vastgoed-bv behoren de economische eigendom van diverse onroerende zaken die door de erflater en diens broer zijn ontwikkeld. De werkzaamheden van de vastgoed-bv bestaan uit het verhuren van vastgoed, het voeren van de administratie, het onderhouden van contacten met aannemers en gemeenten, het inschakelen van mensen voor reparaties, het beoordelen van het onderhoud van de panden, de aankoop van grond of gebouwen en het ontwikkelen en realiseren van nieuwe projecten. De werkzaamheden van de vastgoed-bv worden voor een deel door de broers verricht. Voor het overige schakelen zij personeel in op basis van nulurencontracten.
In geschil was of de vastgoed-bv een onderneming is. De rechtbank had deze vraag bevestigend beantwoord, maar het hof was de tegenovergestelde mening toegedaan. Het hof hechtte hierbij belang aan de aard en omvang van de werkzaamheden, voor wiens rekening en risico de werkzaamheden werden verricht en het te verwachten rendement. De Hoge Raad verwijst de zaak terug naar een ander hof voor een hernieuwd onderzoek naar de vraag of de ontwikkelingsactiviteiten kunnen worden aangemerkt als een onderneming voor de BOR.
Contact
Wilt u meer weten over bedrijfsopvolgingsfaciliteiten, en in het bijzonder bij vastgoed-bv’s? Neem dan contact op met uw PwC adviseur of met Jan Nieuwenhuizen (tel. 088 792 1438) of met Sven van Loon (tel. 088 792 39 59).
Gerelateerde content
Contact
Volg ons
