Vastgoedbesluit btw gewijzigd

Het Besluit onroerende zaken omzetbelasting (hierna: 'Vastgoedbesluit') gaat onder meer in op de heffing van btw in Nederland bij de levering en verhuur van onroerende zaken. De Staatssecretaris van Financiën heeft op 17 december 2025 een besluit gepubliceerd tot wijziging van dit besluit (hierna: 'Wijzigingsbesluit'). Dit betreft enkele wijzigingen naar aanleiding van recente jurisprudentie en signalen uit de praktijk. Deze wijzigingen treden op 18 december 2025 in werking en hebben mogelijk gevolgen voor onder meer projectontwikkelaars en verhuurders van onroerende zaken. In deze nieuwsbrief zetten wij de belangrijkste aanpassingen en aandachtspunten op een rij. Het is raadzaam om de exacte gevolgen samen met uw adviseur in kaart te brengen.

Btw-begrippen ‘gebouw’ en ‘onbebouwde grond’

Het Hof van Justitie van de Europese Unie heeft op 7 november 2024 het arrest Lomoco Development e.a. (C-594/23) gewezen. Dit arrest heeft geleid tot een aanpassing van de afbakening van de begrippen ‘gebouw’ en ‘onbebouwde grond’ voor btw-doeleinden. Door deze wijziging zal in vergelijkbare situaties mogelijk sneller sprake zijn van onbebouwde grond.

Naar aanleiding van het Wijzigingsbesluit zal een constructie, bijvoorbeeld een fundering, dat onderdeel vormt van een nog te bouwen gebouw, niet langer als ‘gebouw’ kwalificeren in de zin van de btw. Daarnaast geldt dat grond waarop zich een gedeeltelijk gesloopt gebouw bevindt, waarbij dit gedeeltelijk gesloopte gebouw niet langer een functie kan vervullen, in beginsel niet meer als ‘gebouw’ kwalificeert en als onbebouwde grond wordt aangemerkt. Bij constructies en gedeeltelijk gesloopte gebouwen vóór de levering voor btw-doeleinden moet derhalve worden beoordeeld of een constructie nog een functie vervult om als ‘gebouw’ te kwalificeren.

Btw-begrip ‘eerste ingebruikneming’

In het Wijzigingsbesluit is de omschrijving van het begrip ‘eerste ingebruikneming’ aangepast. Deze wijziging beïnvloedt het aanvangsmoment van de tweejaarstermijn voor de levering van (een gedeelte van) een gebouw. Een dergelijke levering is van rechtswege btw-belast als deze plaatsvindt vóór, op of uiterlijk twee jaar na het tijdstip waarop de onroerende zaak voor het eerst in gebruik is genomen.

In de vorige versie van het Vastgoedbesluit was opgenomen dat de ‘eerste ingebruikneming’ aanvangt zodra feitelijke handelingen worden verricht met het oog op het duurzame gebruik in overeenstemming de objectieve bestemming. Deze passage is verwijderd met het Wijzigingsbesluit. Hierdoor leiden voorbereidende werkzaamheden om de ruimte gereed te maken voor het beoogde gebruik in de regel niet meer tot een ‘eerste ingebruikneming’. De Staatssecretaris geeft aan dat het begrip ‘eerste ingebruikneming’ nader wordt bezien in het licht van recente jurisprudentie van de Hoge Raad en het Hof van Justitie EU.

Verhuur binnen hotel-, pension-, kamp- en vakantiebestedingsbedrijf

Per 1 januari 2026 vervalt het verlaagde btw-tarief voor kortdurende verhuur in het hotel-, pension-, kamp- en vakantiebestedingsbedrijf. De verhuur zal belast zijn tegen het algemene btw-tarief. Verder wordt het criterium 'verplaatsing van het maatschappelijk leven’ niet langer gehanteerd voor de kwalificatie als langdurige verhuur, in lijn met de uitspraak van het Gerechtshof Arnhem – Leeuwarden van 1 juli 2025.

Opvang asielzoekers en vluchtelingen

In het Wijzigingsbesluit is opgenomen dat de verhuur van ruimten binnen het hotel-, pension-, kamp- en vakantiebestedingsbedrijf voor de opvang van asielzoekers en vluchtelingen aan het COA of gemeenten belast zal zijn tegen het algemene btw-tarief. Dit geldt ook indien de verhuur langer duurt dan zes maanden. Het verhuren van kantoorruimten en kloosters voor de opvang van asielzoekers en vluchtelingen zullen in de regel niet belast zijn.