HR vraagt HvJ of verkoop huurpand algemeenheid van goederen is

21/11/25

Vastgoed in verhuurde staat kan voor btw-doeleinden onder omstandigheden worden aangemerkt als een algemeenheid van goederen, zodat de overdracht ervan niet is onderworpen aan de heffing van btw. In dat geval is er over de levering van de onroerende zaak geen btw verschuldigd, maar kan voor de overdrachtsbelasting eventueel wel de samenloopvrijstelling worden toegepast. In de praktijk bestaat er onduidelijkheid over de toepassing van het leerstuk op de levering van een verhuurd pand door een projectontwikkelaar. De Hoge Raad heeft nu op dit punt vragen gesteld aan het Hof van Justitie EU (‘HvJ’).

Achtergrond

De zaak betreft een projectontwikkelaar die in 2015 een bestaand (kantoor)gebouw heeft gekocht om dit te transformeren tot woonappartementen. In de maanden daarna worden verschillende verhuur-, management- en beheersopdrachten verstrekt aan derden voor de nog te realiseren appartementen en worden (minimaal één jaar lopende) huurovereenkomsten voorbereid en gesloten. Tijdens de transformatie wordt door de projectontwikkelaar aan de inspecteur bevestigd dat het appartementencomplex na realisatie verkocht zal worden aan een belegger. Na de oplevering worden vrijwel alle appartementen op 1 augustus 2017 in gebruik genomen door de huurders, waarna het pand op 15 november van datzelfde jaar in verhuurde staat aan een belegger wordt geleverd. De inspecteur heeft vanwege de levering van het pand btw nageheven.

Volgens de rechtbank was het niet aannemelijk dat het pand bij de verkoper heeft gediend als vermogensbestanddeel om er duurzaam voordeel uit te krijgen. De rechtbank ziet geen verhuuronderneming bij de verkoper en wel bij de koper. Het Hof oordeelde echter dat op het moment van de overdracht sprake was van een autonome onderneming, omdat de verhuur al was gestart voordat de verkoop plaatsvond en de bijkomende beheer- en serviceactiviteiten waren ingericht. Volgens het Hof zet de koper de onderneming voort met de bijkomende activiteiten van verhuur, waarbij de verplichtingen die in de huurovereenkomsten zijn opgenomen worden voortgezet.

De staatssecretaris betoogt in cassatie dat de uitspraak van het Hof onjuist is omdat belanghebbende in feite een projectontwikkelaar is die niet duurzaam vastgoed exploiteert, maar juist als doel heeft om vastgoed te verkopen. A-G Ettema concludeerde echter dat ook in dit geval sprake kan zijn van de overdracht van een algemeenheid van goederen. Daartoe is van belang dat de verhuur voor een langere periode is overeengekomen en dat de koper de bedoeling heeft het bedrijf te exploiteren en de activiteit voort te zetten. Hieraan wordt volgens de A-G bij een verhuuronderneming voldaan als de huurovereenkomsten mee overgaan en worden voortgezet (wat normaliter het geval is), omdat daarmee hetgeen de verhuuronderneming kenmerkt wordt overgedragen.

Hoge Raad

De Hoge Raad constateert dat deze discussie niet zuiver nationaal kan worden beslecht en benadert de zaak vanuit twee samenhangende Unierechtelijke vraagstukken die beslissend zijn voor de uitkomst.

In de eerste plaats vraagt de Hoge Raad zich af of artikel 19 Btw-richtlijn, waarop artikel 37d is gebaseerd, zich ook uitstrekt tot de overdrachten van panden die uitsluitend voor vrijgestelde verhuur worden gebruikt en waarvoor geen aftrek is genoten. Dit is relevant omdat de Btw-richtlijn in artikel 136 een aparte vrijstelling voorschrijft voor leveringen van dergelijke, voor vrijgestelde handelingen gebruikte goederen. De Hoge Raad erkent in dit verband dat Nederland artikel 136 Btw-richtlijn niet voor onroerende goederen heeft geïmplementeerd, maar impliceert dat deze bepaling toch van toepassing kan zijn. Wat de Hoge Raad daarbij opvallend genoeg niet noemt, is het feit dat bij toepassing van artikel 136 Btw-richtlijn toepassing van de samenloopvrijstelling in de overdrachtsbelasting uit beeld lijkt.

Vervolgens komt de Hoge Raad toe aan de tweede kernvraag: als artikel 19 zich ook uitstrekt tot dit soort overdrachten, wat is dan de juiste toets voor de “overgang van een algemeenheid van goederen” bij onroerend goed? De Hoge Raad constateert dat bij de huidige stand van het recht deze vraag niet met zekerheid kan worden beantwoord en wendt zich daarom tot het HvJ EU: volstaat het dat dit pand bij overdracht in verhuurde staat is en daartoe de nodige huur- en serviceovereenkomsten zijn gesloten, of moet ook worden gekeken naar de intentie en de aard van de activiteiten van de verkoper? Deze projectontwikkelaar verhuurt de appartementen immers maar kort met het eigenlijke doel om de verkoop te faciliteren. Als de intentie relevant is, dan kan het oordeel van het Hof niet in stand blijven en wordt de zaak mogelijk terugverwezen voor feitelijk onderzoek.

Wat betekent dit voor uw organisatie?

In de praktijk bestaat veel discussie over de vraag of de verkoop van (her)ontwikkeld vastgoed door een ontwikkelaar na een korte periode van verhuur moet worden aangemerkt als de verkoop van ‘voorraad’ of als de overdracht van een algemeenheid van goederen. Op de enkele verkoop van voorraad is artikel 37d niet van toepassing. Het is daarom prettig dat het HvJ EU hier meer duidelijkheid over kan gaan verschaffen.

Het is zeer verrassend dat de Hoge Raad impliceert dat de verkoop van een (nieuw) wooncomplex in verhuurde staat is vrijgesteld op grond van artikel 136 onderdeel a Btw-richtlijn omdat een dergelijke levering in beginsel met btw belast zal zijn op grond van artikel 11 lid 1 onderdeel a ten eerste Wet OB. Indien in die situatie btw-heffing achterwege kan blijven op grond van artikel 37d Wet OB is goedgekeurd dat de samenloopvrijstelling in de overdrachtsbelasting onder voorwaarden toch kan worden toegepast. Indien artikel 136 Btw-richtlijn voorrang zou krijgen kan dit nadelig uitvallen omdat in die gevallen de samenloopvrijstelling in de overdrachtsbelasting niet (meer) van toepassing zal zijn.

Bent u projectontwikkelaar en verhuurt u het vastgoed dat u heeft ontwikkeld (soms) ook zelf? Breng dan de mogelijke gevolgen van deze procedure in kaart. Wij kunnen u daarbij uiteraard van dienst zijn.