Introductie btw-aftrekherziening op vastgoeddiensten

05/09/25

Vanaf 1 januari 2026 gaat een herzieningsregeling gelden voor btw op bepaalde diensten aan onroerende zaken (‘vastgoeddiensten’). Deze wijziging kan gevolgen hebben voor iedereen die vastgoed bezit of huurt. Aangezien de wijziging per 2026 ingaat, adviseren wij je om tijdig de impact van de wijziging te analyseren en de administratie hierop in te richten.

Huidige herziening van btw

De btw op de aankoop of ontwikkeling van onroerende zaken wordt 10 jaar gevolgd. Bij roerende zaken is de termijn 5 jaar. Verandert het gebruik binnen de herzieningsperiode dan moet de eerder teruggevraagde btw worden gecorrigeerd (“herzien”). Bijvoorbeeld: als een gebouw eerst btw-belast wordt verhuurd, maar later btw-vrijgesteld, moet een deel van de teruggevraagde btw op ontwikkeling of aanschaf worden terugbetaald aan de belastingdienst.

De aftrek van btw die drukt op de renovatie en het (groot) onderhoud van onroerende zaken wordt onder de huidige wetgeving definitief in het jaar waarin deze diensten worden afgenomen. Een wijziging van gebruik in een jaar na het afnemen van deze diensten, leidt niet tot herziening van btw.

Herziening van btw op vastgoeddiensten per 1 januari 2026

Met ingang van 1 januari 2026 wordt de herzieningsregeling uitgebreid met bepaalde diensten die worden verricht aan onroerende zaken.

Welke vastgoeddiensten vallen onder deze nieuwe regeling?

De nieuwe herzieningsregeling gaat gelden voor vastgoeddiensten zoals het vernieuwen, vergroten, herstellen of vervangen en onderhouden van onroerende zaken, inclusief met een verbouwing samenhangende sloopwerkzaamheden. Door het ministerie van Financiën genoemde voorbeelden zijn: het schilderen van de kozijnen en deuren aan de buitenzijde of binnenzijde, grond- of asbestsanering, het plaatsen van keukens en badkamers, isoleren en gevel- of dakrenovatie zijn diensten die een onroerende zaak meerjarig zullen dienen. Ook de verwerking van materialen, installaties, machines en werktuigen die opgaan in de dienst, en na installatie of montage hun zelfstandigheid verliezen, vallen binnen de werking van de regeling.

Drempelbedrag

Deze herzieningsregeling geldt voor vastgoeddiensten met een waarde van ten minste 30.000 euro.

Herzieningsperiode

Ondernemers staan vrij om te kiezen voor een herzieningsperiode van 5 of 10 jaar. Wij verwachten dat er later dit jaar verdere toelichting volgt op de vraag hoe deze keuze vastgelegd moet worden en op welk moment de keuze voor de termijn van 5 of 10 jaar moet worden gemaakt.

Wat betekent dit voor jou of jouw organisatie?

Btw-ondernemers die vastgoed bezitten of huren zullen met ingang van 2026 per gebouw bij moeten houden of er kwalificerende vastgoeddiensten worden afgenomen en zo ja, of in de herzieningsperiode van 5 of 10 jaar een wijziging van het gebruik optreedt die leidt tot herziening van btw. In dat geval moet per gebouw, per kwalificerende vastgoeddienst worden vastgesteld of herziening van toepassing is gedurende de herzieningsperiode.

Wij verwachten dat deze maatregel een toename van de administratieve lasten inhoudt voor ondernemers die vastgoed houden of huren.