Nieuwe tool voor restwaardebepaling versnelt inzetbaarheid flexwoningen

Flexwoningen: cruciaal voor oplossen woningtekort

Nederland heeft een tekort van ruim 390.000 woningen. Dat leidt tot structurele problemen, vooral voor doelgroepen zoals starters, ouderen, arbeidsmigranten en vluchtelingen. Flexwoningen bieden hier een mogelijke oplossing. Deze hoogwaardige, tijdelijke woningen zijn snel te plaatsen én eenvoudig te verplaatsen. Ze creëren kansen voor tijdelijke huisvesting, bijvoorbeeld in wijken waar nieuwbouw nog in ontwikkeling is en vergunningen nog niet definitief.

Flexibel en snel 

Bij flexwoningen gaat het niet om goedkope containerwoningen maar om een nieuw soort hoogwaardige tijdelijke woningen met de kwaliteit van permanente bouw. In allerlei denkbare vormen: van grondgebonden woningen tot appartementen. Ze kunnen geplaatst worden op locaties die anders pas over tientallen jaren beschikbaar komen voor permanente bouw. Daarnaast bieden ze woningcorporaties de kans om bewoners tijdelijk te huisvesten terwijl hun eigen wijk wordt vernieuwd of verduurzaamd. ‘Flexwoningen kunnen een grote flexibele schil vormen rond de woningmarkt’, weet Roger van Buuren, als econometrist werkzaam in PwC’s Risk Modeling Services. ‘Ze kunnen ingezet worden om de doorstroming te bevorderen zonder mensen uit hun sociale omgeving te halen.’ 

Financiële haalbaarheid 

De ambities met flexwoningen zijn fors: de Rijksoverheid heeft laten uitrekenen dat de optimale flexibele schil tussen de 60.000 en tot 90.000 woningen bevat. Maar hoe maak je flexibele woningbouw financieel haalbaar? En hoe kun je inschatten wat straks de restwaarde zal zijn van zo’n verplaatsbare woning – waarvoor tot nu toe niemand betrouwbare referentiekaders heeft? Om daarin helderheid te scheppen, ontwikkelden PwC en Invest-NL een uniek model: Methodiek Scenariokansen THV. Dit biedt een methodiek om risico’s en restwaarde van flexwoningen inzichtelijk te maken. Investeerders en beleidsmakers krijgen daarmee een betrouwbare indicatie voor financiering en realisatie van deze innovatieve woonvorm. 

Volgens Koen Sauerborn, director bij PwC Real Estate Advisory Valuations, speelt de overheid een belangrijke rol in het faciliteren van flexwoningen. ‘Voor het sociale domein is er al een regeling voor risicodeling’, zegt hij. ‘Maar voor de middenhuur en het vrije segment is de financiering vaak complexer. Daar komen de onzekerheden rond de restwaarde van flexwoningen nog bij, zeker bij exploitatieperiodes van slechts tien tot vijftien jaar. Dat maakt dit model voor alle stakeholders zo relevant.’

Handvatten voor restwaardebepaling

Het model van Invest-NL en PwC geeft handvatten om de waardering van flexwoningen te uniformeren. Dit voorkomt dat projecten afhankelijk zijn van speculatieve aannames en geeft investeerders meer zekerheid. ‘Met ons model creëren we een objectieve standaard voor risico-analyses en restwaarde-inschattingen’, legt Van Buuren uit. ‘Dit maakt projecten onderling vergelijkbaar en bevordert een consistentere aanpak in de markt.’

Drie scenario’s

Het door Invest-NL en PwC ontwikkelde model biedt een kansberekening voor drie scenario’s na de initiële exploitatieperiode: doorexploitatie, herplaatsing of demontage. Van Buuren licht toe: ‘Om de restwaarde van een flexwoning te kunnen inschatten, kijken we naar data op drie aspecten: demografie en leefbaarheid, klimaatrisico’s en projectkarakteristieken. Door die te combineren, kunnen we vooraf een realistische inschatting maken van de restwaarde, en daarmee van de totale financiële haalbaarheid van een flexwoningproject. Het biedt een transparant raamwerk voor investeerders en ontwikkelaars. En helpt ze om vooraf te bepalen of ze een gezonde businesscase hebben.’

1. Demografie en leefbaarheid
   Zoals bij alle vastgoed is ook bij flexvastgoed de samenstelling van de bevolking van grote invloed op de (rest)waarde. Volgens de simpele wetten van vraag en aanbod: is er sprake van bevolkingsgroei of -krimp? En aan wat voor typen woningen is de meeste behoefte? Van Buuren: ‘Daarvoor gebruiken we data van het CBS en de Leefbaarometer van de Rijksoverheid. Die geven een betrouwbaar beeld van de demografie, de leefbaarheid en de voorzieningen in een bepaalde woonomgeving. Een gebied met een sterke demografische groei en een aantrekkelijke woonomgeving heeft meer kans op succesvolle exploitatie.’
2. Klimaatrisico’s
   Een andere grote factor in de restwaarde van vastgoed zijn klimaatrisico’s. Daarbij gaat het om de kansen van overstromingen, bodemdaling en beschikbaarheid van drinkwater. Het model van PwC beoordeelt vrij nauwkeurig hoe deze risico’s de levensduur van een project kunnen beïnvloeden. ‘Daarbij houden we rekening met zowel huidige risico’s als veranderingen door de tijd’, zegt Van Buuren. De data daarvoor komen uit landelijk breedgedragen databases en vormen een belangrijk element in de restwaardebepaling. ‘Klimaatbestendigheid is essentieel om de waarde van een flexwoningproject te waarborgen.’
3. Projectkarakteristieken
   In de derde plaats neemt het model ook de projectspecifieke factoren mee, zoals het type gebouw, de structuur van het project en de betrokkenheid van stakeholders. Sauerborn: ‘Flexwoningen zijn ontworpen om herplaatst te worden. Hun losmaakbaarheid, bouwmaterialen en aanpasbaarheid spelen hierbij een cruciale rol. Ook de betrokkenheid van gemeenten en investeerders bepaalt in grote mate het succes van een project. Daarom nemen we ook al zulke elementen mee in de weging.’

Verplaatsbaar en circulair

Een belangrijk kenmerk van flexwoningen is hun potentieel voor hergebruik en circulariteit. Dankzij hun modulaire ontwerp kunnen woningen van dit nieuwe type na een aantal jaren gebruik worden verplaatst of gedemonteerd. Dit maakt ze aantrekkelijker dan traditionele woningen, waarbij herbestemming of sloop vaak veel geld kost. Sauerborn: ‘Bij herplaatsing blijft er altijd meer restwaarde over dan bij sloop of demontage. Dat is een groot voordeel in een tijd waarin duurzaamheid en circulariteit centraal staan in de bouwsector.’

Volgens Van Buuren biedt het model ook kansen om circulaire principes verder te integreren in de woningbouw. ‘We zien dat circulariteit steeds meer aandacht krijgt. En hoewel ons model niet specifiek gericht is op circulaire bouw, laat het wel zien hoe flexwoningen en hun restwaarde kunnen bijdragen aan een duurzamere sector.’

Visie voor de toekomst

Flexwoningen zijn geen allesomvattende oplossing voor het woningtekort, maar ze bieden wel een belangrijke aanvulling. PwC en Invest-NL willen met hun model helpen bij het realiseren van een toekomstbestendige woningmarkt. ‘De woningmarkt staat voor enorme uitdagingen’, zegt Sauerborn. ‘Met flexwoningen kunnen we snel inspelen op acute noden en tegelijkertijd bouwen aan duurzame en circulaire oplossingen. Ons model helpt om die mogelijkheden te benutten.’ 

Wie zijn Roger van Buuren en Koen Sauerborn?

Roger van Buuren is econometrist en werkt sinds 2019 bij PwC in het Risk Modeling Services-team. Hij is gespecialiseerd in financiële risicomodellen, onder meer in maatschappelijke vraagstukken zoals de woningmarkt. Koen Sauerborn is director binnen het Real Estate Advisory Valuations-team van PwC en heeft uitgebreide ervaring in vastgoedwaarderingen en strategisch advies. In dit nieuwe model hebben zij hun kennis en ervaring gebundeld, met als doel om het gebruik van flexwoningen te stimuleren met een steviger financieel rekenkader, en zo te helpen bij het oplossen van het woningtekort in Nederland.