Overbelaste overdracht

Dit concludeert PwC in het onderzoek ‘Overbelaste overdracht; De cumulatieve uitwerking van fiscale maatregelen bij de overdracht op investeringen en continuïteit van familievastgoedbedrijven in Nederland’. 

Het profiel en de betekenis van familievastgoedbedrijven

Edwin Sarkinovic, director tax bij PwC licht toe: ‘Het rapport laat zien dat de gevolgen verder reiken dan hogere belastingafdrachten alleen: ze raken de continuïteit van bedrijven, de investeringskracht in de Nederlandse vastgoedmarkt en daarmee ook de maatschappelijke opgaven op het gebied van wonen, verduurzaming, leefbaarheid en gebiedsontwikkeling.’

Het onderzoek richt zich op familievastgoedbedrijven gekenmerkt door langjarige exploitatie van verhuurd vastgoed met actief beheer, transformatie en/of ontwikkeling. ‘Het gaat niet om passieve beleggers, maar om ondernemingen die met vastgoed ondernemen’, zegt Philip Vossenberg, partner tax en family capital leader bij PwC. ‘Hoewel de accenten per bedrijf verschillen, hebben deze ondernemingen met elkaar gemeen dat eigendom en zeggenschap in familiehanden liggen en dat beslissingen vanuit een langetermijnperspectief worden genomen, vaak over meerdere generaties heen.’

De betekenis van deze familievastgoedbedrijven ligt daarom niet alleen in de omvang van hun portefeuille, maar vooral in hun rol op de markt. Hun langetermijnoriëntatie, regionale verankering en combinatie van beheer, ontwikkeling en investering binnen één organisatie maken hen tot een stabiele factor in een vastgoedmarkt die wordt gekenmerkt door structurele schaarste. 

Barbara Baarsma, hoofdeconoom bij PwC verduidelijkt deze rol: ‘Juist nu particuliere verhuurders zich in toenemende mate terugtrekken, spelen familievastgoedbedrijven een belangrijke rol in het bieden van continuïteit. Zij investeren relatief veel in het middenhuursegment of ontwikkelen woningen boven winkels in binnensteden: projecten die complex zijn, een lange horizon kennen en waar het rendement vaak pas na jaren zichtbaar wordt. Andere investeerders hebben hier minder belangstelling voor.’

Een veranderde fiscale werkelijkheid sinds 2024

De overdracht van deze bedrijven naar een volgende generatie is de afgelopen jaren echter aanzienlijk zwaarder belast. Sinds 2024 worden verhuurde objecten door een wettelijke fictie per definitie als beleggingsvermogen aangemerkt voor fiscale doeleinden. Sarkinovic schetst de gevolgen daarvan: ‘Daardoor vallen familievastgoedbedrijven buiten de bedrijfsopvolgingsfaciliteiten in Box 2 en de schenk- en erfbelasting, en ook buiten de mogelijkheden tot gespreid betalen bij overdracht. In veel gevallen is bij overdracht van aandelen in een vastgoedvennootschap bovendien overdrachtsbelasting verschuldigd, wat de fiscale last verder vergroot.’

Deze beleidswijzigingen hebben een belangrijk effect, vult Vossenberg aan: ‘Het onderscheid tussen vastgoedbeleggen en passief beheer van verhuurd vastgoed enerzijds en actief beheer anderzijds wordt niet meer gemaakt. Fiscaal wordt dit als één categorie behandeld: beleggen.’

Volgens Baarsma miskent dat de aard van actief beheer: ‘Actief beheer, transformatie en ontwikkeling vergen immers organisatiekracht, inzet van arbeid en kapitaal, ondernemingsrisico en vakmanschap. Wie leegstand oplost, de leefomgeving verbetert, gebouwen verduurzaamt of nieuwe woningen toevoegt, handelt niet als belegger, maar als ondernemer.’

Druk op investeringskracht en continuïteit

De gevolgen daarvan zijn aanzienlijk, stelt Baarsma: ‘Door het wegvallen van doorschuif- en uitstelmogelijkheden moeten belastingen bij overdracht vaak binnen korte termijnen worden betaald, terwijl het vermogen van familievastgoedbedrijven grotendeels vastzit in illiquide vastgoed. Dat kan leiden tot acute liquiditeitsdruk en continuïteitsproblemen. Wanneer liquiditeit niet via reserves of aanvullende financiering beschikbaar is, resteert in de praktijk vaak slechts verkoop van vastgoed. Gedwongen verkoop onder tijdsdruk levert meestal aanzienlijk minder op dan een zorgvuldig getimede, marktconforme verkoop. Daarnaast kan verkoop of herfinanciering leiden tot inbreuk op bestaande bankconvenanten, met extra kosten en onzekerheid tot gevolg.’

De impact beperkt zich niet tot de overdracht zelf. Ook de investeringscapaciteit van familievastgoedbedrijven komt onder druk te staan. Om ruimte te houden voor toekomstige belastingclaims worden investeringen vaker uitgesteld of versoberd. Dit raakt een breed palet aan activiteiten: van verduurzaming en onderhoud tot binnenstedelijke herontwikkeling en de bouw van betaalbare huurwoningen. De combinatie van een hoge, geconcentreerde belastingdruk en beperkte mogelijkheden tot gespreide betaling vergroot daarmee niet alleen de continuïteitsrisico’s, maar beperkt ook structureel de investeringsruimte binnen de Nederlandse vastgoedmarkt.

Deze effecten zijn niet zichtbaar in het publieke debat. Dat de marginale fiscale druk bij overdracht van een familievastgoedbedrijf zo hoog kan uitvallen, is niet breed bekend. 'Niet bij beleidsmakers en politici, en evenmin altijd bij de bedrijven zelf. Juist omdat het om cumulatie van verschillende maatregelen gaat, is de impact diffuus en sluipt deze ongemerkt in beslissingen over investeringen, portefeuillekeuzes en strategie’, aldus Sarkinovic.

Beleidsopties om negatieve effecten te verzachten

Tegelijkertijd laat het rapport zien dat er beleidsopties zijn om de negatieve effecten te mitigeren, zonder het doel van de wetgeving – het vermijden van onbedoelde faciliteiten voor passieve belegging – los te laten. Een eerste optie is het introduceren van een generieke uitstel-van-betalingsregeling voor beleggingsvermogen, zodat belasting gespreid kan worden voldaan en gedwongen verkoop wordt voorkomen. Een tweede mogelijkheid is het uitbreiden van het zogenoemde overlijdensdividend naar schenkingssituaties, zodat dividend kan worden benut voor belastingbetaling zonder dubbele heffing in Box 2.

Daarnaast kan worden overwogen de bedrijfsopvolgingsfaciliteiten (de BOR) onder voorwaarden open te stellen voor ondernemende familievastgoedbedrijven, aangevuld met een langer verkoopverbod van vijf of zeven jaar om misbruik te voorkomen. Verder kan een versoepeling van de overdrachtsbelasting bij herstructureringen bijdragen aan beter planbare opvolging. Tot slot kan een afgeslankte BOR-variant of een aangepaste beleggingsfictie, gebaseerd op objectieve criteria en eventueel gekoppeld aan een herinvesteringsverplichting in de woon- of commerciële huursector, helpen om passieve belegging en actief ondernemerschap beter van elkaar te onderscheiden.

Vossenberg licht toe dat PwC deze afwegingen met dit rapport expliciet op tafel wil leggen: ‘Niet om te pleiten voor afstel van belastingheffing, maar om inzichtelijk te maken wat de effecten zijn van huidige keuzes op continuïteit, investeringskracht en maatschappelijke waarde.’ Baarsma vult aan: ‘Het doel is bij te dragen aan beter geïnformeerde beleidskeuzes en tegelijkertijd familievastgoedbedrijven handvatten te bieden om zich tijdig voor te bereiden op de fiscale en financiële gevolgen van bedrijfsopvolging.’

Het rapport wil zo een constructief gesprek op gang brengen over beleid dat recht doet aan de doelstellingen van de wetgever én aan de rol die ondernemende familievastgoedbedrijven spelen in de Nederlandse economie en vastgoedmarkt.