Meer betaalbare en energiezuinige woningen

Nederland heeft grote behoefte aan meer woningen. Deze moeten betaalbaar zijn. De bouw van energiebesparende woningen draagt bij aan de energietransitie. Vergunningenprocedures moeten wel sneller en het tijdig aansluiten van woningen op een elektriciteitsnet is nog steeds een uitdaging. Kortom, er ligt een stevige opgave. Gemeenten en ontwikkelaars spelen hier een centrale rol. Het rijk neemt de regie en wil dwingende afspraken maken. Ook met investeerders en pensioenfondsen. Hieronder treft u een overzicht van de maatregelen uit het Regeerprogramma en de Miljoenennota en aandachtspunten voor het realiseren van meer betaalbare en energiezuinige woningen.

Wegnemen van hobbels

Het kabinet geeft in het Regeerprogramma aan dat zij hobbels wil wegnemen. Er zijn te veel regels voor de bouw, de procedures voor vergunningen zijn te lang en er zijn de welbekende stikstofuitdagingen. Daar komt bij dat er door netcongestie de woningen niet tijdig op het elektriciteitsnet zijn aan te sluiten en dat er bij gemeenten capaciteitstekorten zijn. Het kabinet geeft niet aan hoe zij al die hobbels weg gaat nemen. Hieronder een aantal bespiegelingen over de vergunningen en een aansluiting op het elektriciteitsnet.

Vergunningen

Het is een terechte constatering dat de vergunningverlening sneller moet. De afgelopen jaren zijn hier al stappen gezet. Via de Omgevingswet (die dit jaar is ingegaan) is de verlening van vergunningen al geclusterd en is er ruimte voor coördinatie van vergunningverlening door bevoegde gezagen. Het versnellen van de procedure vergt verder een inspanning van gemeenten die mogelijk met AI of digitale oplossingen hun proces kunnen op optimaliseren. Daarnaast moet het voor vergunningverleners duidelijk zijn hoe zij bij bepaalde onderwerpen moeten beslissen. Ontwikkelaars hebben ons laten weten dat de vergunningstelsels lang niet altijd aansluiten op de regels voor de bescherming van de natuur en het water (bijvoorbeeld zoals die volgen uit de Kaderrichtlijn Water). Vergunningverleners moeten klaar staan om te kunnen toetsen aan de vereisten. De Europese Commissie heeft al laten weten dat Nederland achterloopt bij de implementatie. Het kabinet kan hier helpen met een eenduidig kader.

Hetzelfde geldt voor de regels omtrent stikstof. Daar werken de gezamenlijke provincies al met een kenniscentrum. Het kabinet moet hier echter wel sturing geven. In de Miljoenennota is daarentegen we aandacht voor het schoon bouwen (bijvoorbeeld met elektrische voertuigen). Via het programma Schoon en Emissieloos Bouwen (SEB) zet het kabinet in op de verduurzaming van de bouwmachines en de bouwlogistiek. Dit kan een manier zijn om aan te tonen dat er bij de bouw geen stikstof vrij komt. Voor een gemeente kan dit betekenen dat deze een vergunning kan afgeven.

Aansluiting op het elektriciteitsnet

Er zijn problemen vanwege congestie op het elektriciteitsnet. Het net zit vol. De netbeheerders werken al aan het verzwaren van het elektriciteitsnet, maar dat kost tijd. Het kabinet geeft in het Regeerakkoord mee dat woningen zonder al te veel vertragingen een aansluiting op het elektriciteitsnet moeten krijgen. Dit sluit aan bij de prioritering van de Autoriteit Consument en Markt (ACM). De ACM heeft een kader opgesteld waarop projecten staan die voorrang moeten krijgen. De ACM heeft woningen als belangrijke sector aangemerkt. De prioriteringslijst is echter lang. De netbeheerders moeten dit uit gaan werken en moeten ook binnen de prioriteringslijst keuzes maken. Verder is niet duidelijk wat dit betekent voor al die bedrijven die ook een aansluiting willen en niet op de prioriteringslijst staan. Zij blijven voor een lange tijd in de wachtrij staan. Het is niet zeker of het kabinet hier een belofte waar kan maken. Het kabinet zal in gesprek met de netbeheerders moeten om na te gaan welke mogelijkheden er wel zijn. Het kan al helpen dat er afspraken komen over de planning van het laten aansluiten. Ook kan het kabinet kijken naar mogelijkheden om op lokaal niveau woningen ervoor te zorgen dat woonwijken minder gebruik van het elektriciteitsnet gaan maken, bijvoorbeeld met het uitwisselen of opslaan van elektriciteit. De nieuwe Energiewet die volgend jaar ingaat biedt hiertoe mogelijkheden.

Warmtenetten als alternatief

Een alternatief is dat de woningen op een warmtenet komen of dat ontwikkelaars zelf een warmtenet gaan exploiteren. In de warmtetransitie speelt nog een politieke discussie over de eis van publiek eigendom bij het opzetten van grote warmtenetten. Private bedrijven trekken zich terug en investeren niet meer in de grote warmtenetten. Ontwikkelaars kunnen nog wel in kleine warmtenetten exploiteren waarbij er geen verplicht publiek eigendom geldt. Om vertraging in de warmtetransitie te voorkomen zou het kabinet samen met warmtebedrijven een compromis moeten zoeken in dit warmteconflict waarbij er voor gemeenten voldoende ruimte moet zijn om regie te kunnen voeren.

Beschikbare financiële middelen

Het kabinet stelt tot en met 2029 vijf miljard euro beschikbaar voor het bouwen van meer betaalbare woningen. Dit komt beschikbaar via een realisatiestimulans. Gemeenten krijgen een vast bedrag per woning op het moment dat de woningen gerealiseerd zijn. De realisatiestimulans vervangt bestaande financiële instrumenten. Bij deze ondersteuning staat niet het plan, maar de prestatie centraal met een aanzienlijke verlaging van de administratieve last voor het aanvragen van subsidies. De gemeenten kunnen het geld deels inzetten voor het vergroten van de uitvoeringskracht bij gemeenten.

Het kabinet wil vanuit Europa meer ruimte krijgen om middenhuur door woningcorporaties en beleggers financieel te ondersteunen. Dit heeft te maken met staatssteun. Een overheid kan alleen binnen de grenzen van de staatssteunregels geld aan een woningcorporatie of ontwikkelaar geven. De cruciale vraag hier is of een gemeente voor de financiering van de onrendabele top bij betaalbare woningen goedkeuring van de Europese Commissie nodig heeft. Informeel heeft de Europese Commissie laten weten dat een gemeente de bouw van betaalbare woningen kan aanmerken als een zogenoemde Dienst van Algemeen Economisch Belang. In dat geval heeft de gemeente geen goedkeuring van de Europese Commissie nodig. De gemeente kan dan snel de financiering beschikbaar stellen. Het kabinet wacht de formele reactie van de Europese Commissie nog af. Gemeenten moeten hier niet op wachten en moeten zonder vertraging de middelen beschikbaar stellen.

Afrondend

Wij juichen het toe dat het kabinet zich ambitieuze doelen stelt om te voldoen aan de grote behoefte aan betaalbare en energiezuinige woningen en een robuust energienetwerk. Met het aangekondigde Realisatiestimulans pakket zijn miljarden gemoeid die ontwikkelaars en woningcorporaties moet stimuleren niet alleen te bouwen in het meer rendabel hogere segment, maar ook betaalbare woning voor mensen met een laag of midden inkomen. Gemeenten spelen hier een leidende en moeten zorgen voor een sneller en efficiënter vergunningenproces. Hoewel een verlaging van de overdrachtsbelasting voor belleggers in woningen per 2026 is aangekondigd moet nog veel van de ambitieuze beleidsplannen in concreet beleid en wetgeving worden vastgelegd. Het kabinet is uitdrukkelijk voornemens hierover afspraken te maken met verschillende overheden, woningcorporaties, ontwerpers, bouwers, ontwikkelaars en investeerders. Het is daarom voor alle genoemde partijen van belang deel te nemen aan de dialoog om samen tot oplossingen te komen die tot het gewenste resultaat leiden. Zo zullen ontwikkelaars kunnen aangeven tegen welke problemen ze aan lopen en wat er nodig zou zijn om deze op te lossen. Daarnaast moeten ontwikkelaars een duidelijke strategie hebben om zo soepel mogelijk vergunningen aan te vragen, bijvoorbeeld door tijdig met de gemeente in overleg te treden en te zorgen dat de lessen van gemeente A terecht komen bij gemeente B. Een optimaal resultaat van de aangekondigde beleidsplannen slaagt alleen slagen wanneer alle partijen in open en constructieve communicatie treden.