Wijzigingen in de belastingpositie woningcorporaties

De voorgestelde uitzondering op de earningsstrippingmaatregel kan de renteaftrek voor woningcorporaties verruimen en daarmee hun financiële ruimte voor investeringen vergroten. De uitzondering geldt uitsluitend voor kwalificerende DAEB-activiteiten. Voor niet-DAEB-activiteiten blijft de earningsstrippingmaatregel gelden. Voor voortgewentelde rente blijven de bestaande aftrekregels van toepassing. De uitzondering maakt opgebouwde rentesaldi niet automatisch aftrekbaar.

Volgens het kabinet kunnen woningcorporaties de voorgestelde uitzondering al betrekken bij hun meerjarenbegroting, waardoor meer ruimte kan ontstaan voor borging door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en het aantrekken van geborgde financiering. De daadwerkelijke invoering en het tijdstip daarvan staan echter nog niet vast. Het is daarom verstandig bij investerings- en financieringsbeslissingen rekening te houden met de onzekerheid over de invoering, ingangsdatum en definitieve vormgeving van de uitzondering.

De voorgestelde uitzondering neemt het belang van de lopende procedures over de bestaande renteaftrekbeperking niet weg. Bespreek met je adviseur of tegen iedere definitieve aanslag waarin de renteaftrekbeperking is toegepast tijdig gemotiveerd bezwaar moet worden gemaakt om de rechtspositie voor dat jaar te behouden.

De nieuwe vrijstelling van overdrachtsbelasting kan daarnaast bepaalde vastgoedoverdrachten tussen woningcorporaties vergemakkelijken. Dit is bijvoorbeeld relevant wanneer een financieel sterkere corporatie vastgoed overneemt van een corporatie die de noodzakelijke investeringen niet zelfstandig kan dragen. Let op, niet al het DAEB-vastgoed valt onder deze vrijstelling.

De earningsstrippingmaatregel is een generieke renteaftrekbeperking in de vennootschapsbelasting. Op grond van deze maatregel is het saldo aan renten, kort gezegd het verschil tussen rentelasten en rentebaten, inclusief bepaalde daarmee verband houdende kosten, slechts aftrekbaar tot het hoogste van 24,5% van de fiscale EBITDA of € 1 miljoen. Het meerdere is in beginsel niet direct aftrekbaar, maar kan onder voorwaarden naar volgende jaren worden voortgewenteld.

Woningcorporaties financieren woningbouw, verduurzaming en andere vastgoedopgaven mede met extern aangetrokken leningen. De earningsstrippingmaatregel kan de aftrek van de rente op deze leningen beperken. Dit kan leiden tot een hogere vennootschapsbelastingdruk en daarmee tot minder financiële ruimte voor investeringen.

Met de tweede nota van wijziging bij het Belastingplan 2027 geeft het kabinet invulling aan de eerder aangekondigde uitzondering voor woningcorporaties. De maatregel maakt deel uit van een pakket dat de financiële slagkracht van de corporatiesector moet vergroten en moet bijdragen aan de uitvoering van de Nationale Prestatieafspraken. Deze afspraken betreffen onder meer de bouw van sociale huurwoningen, verduurzaming en het betaalbaar houden van de woningvoorraad.

De uitzondering geldt voor toegelaten instellingen in de zin van de Woningwet en uitsluitend voor werkzaamheden die kwalificeren als DAEB en op grond van die wet aan deze instellingen zijn opgedragen. Het aan deze activiteiten toerekenbare deel van het saldo aan renten en het daaraan toerekenbare deel van de gecorrigeerde winst (de fiscale EBITDA) blijven bij de toepassing van de earningsstrippingmaatregel buiten aanmerking.

Hierdoor wordt het aan deze DAEB-activiteiten toerekenbare saldo aan renten niet door de earningsstrippingmaatregel in aftrek beperkt. Voor niet-DAEB-activiteiten blijft de maatregel gelden. Het voorstel houdt dus geen volledige uitzondering voor woningcorporaties in en laat eventuele andere renteaftrekbeperkingen onverlet.

Bij of krachtens algemene maatregel van bestuur kunnen nadere regels worden gesteld over de toerekening van het saldo aan renten en de gecorrigeerde winst aan de DAEB-activiteiten.

De voorgestelde uitzondering sluit voor de afbakening van de DAEB aan bij de Woningwet. Een toekomstige uitbreiding van de DAEB heeft daardoor ook gevolgen voor de toepassing van de uitzondering, zodra die uitbreiding in de Woningwet is opgenomen en in werking is getreden. De huidige staatssteunrechtelijke beoordeling betreft de DAEB zoals deze nu in de Woningwet zijn verankerd. De voorgenomen uitbreiding met een beperkt deel betaalbare huisvesting wordt in een afzonderlijk Woningwettraject informeel met de Europese Commissie besproken. Daarbij worden ook de fiscale en staatssteunrechtelijke gevolgen beoordeeld en wordt bezien of aanpassing van de fiscale wet- en regelgeving nodig is.

Voor saldi aan renten die naar volgende jaren worden voortgewenteld, blijft de bestaande systematiek gelden. Deze rente kan in latere jaren in aftrek worden gebracht voor zover daarvoor ruimte zou bestaan zonder toepassing van de voorgestelde DAEB-uitzondering.

Dit geldt zowel voor voortgewentelde rente die vóór de toepassing van de nieuwe regeling is ontstaan als voor rente die daarna ontstaat. De uitzondering leidt dus niet tot een automatische aftrek van opgebouwde rentesaldi. Het kabinet verwacht dat de daadwerkelijke benutting van de voortgewentelde rente beperkt zal zijn. De benutting blijft afhankelijk van de ontwikkeling van de gecorrigeerde winst en het saldo aan renten.

De EU-antibelastingontwijkingsrichtlijn (ATAD) biedt de mogelijkheid om langlopende openbare-infrastructuurprojecten uit te zonderen van de daarin opgenomen renteaftrekbeperking (earningsstrippingmaatregel). Bij de invoering van de Nederlandse regeling werden woningcorporatieactiviteiten niet onder deze uitzondering gebracht.

Het kabinet ziet nu ruimte voor een ruimere interpretatie tegen de achtergrond van gewijzigde Europese kaders voor sociale en betaalbare huisvesting, waaronder de herziening van het DAEB-vrijstellingsbesluit. Daarbij verwijst het kabinet onder meer naar het Omnibus-richtlijnvoorstel directe belastingen dat de Europese Commissie op 24 juni 2026 heeft gepresenteerd. Daarin wordt voorgesteld de uitzondering voor langlopende openbare-infrastructuurprojecten aan te passen tot een uitzondering voor langlopende projecten van algemeen belang. Sociale en betaalbare huisvesting worden daarbij uitdrukkelijk genoemd.

Het Omnibusvoorstel is nog niet aangenomen en wijzigt de ATAD-richtlijn dus nog niet. Het kabinet betrekt deze ontwikkeling wel bij zijn uitleg van de bestaande uitzonderingsmogelijkheid.

Naast de ruimte die de ATAD-richtlijn biedt, moet de uitzondering voldoen aan de Europese staatssteunregels. De Raad van State heeft hierover vragen gesteld en onder meer geadviseerd de maatregel te beperken tot DAEB-activiteiten. De ingediende regeling bevat deze beperking. Daarmee staat echter nog niet vast dat aan de staatssteunregels wordt voldaan.

In de beantwoording op 16 oktober 2026 van Kamervragen verduidelijkt het kabinet dat de voorgestelde uitzondering naar zijn oordeel past binnen het DAEB-vrijstellingsbesluit. Volgens het kabinet kan de maatregel daarom zonder voorafgaande aanmelding en formele goedkeuring door de Europese Commissie worden toegepast. Het kabinet verwacht geen problemen voor de beoogde inwerkingtreding per 1 januari 2028.

Het kabinet wil zijn beoordeling vóór de inwerkingtreding wel informeel met de diensten van de Europese Commissie bespreken. Dit overleg moet resterende staatssteunrechtelijke onzekerheden wegnemen en het risico van latere terugvordering beperken. Bij de indiening van de tweede nota van wijziging had dit overleg nog niet plaatsgevonden en was de staatssteunrechtelijke beoordeling nog niet afgerond.

De inwerkingtreding is gekoppeld aan een bij koninklijk besluit te bepalen tijdstip. De uitzondering geldt voor het eerst voor boekjaren die op of na dat tijdstip aanvangen. De beoogde ingangsdatum van 1 januari 2028 staat daarmee nog niet onvoorwaardelijk vast.

Hoewel de fiscale toepassing naar verwachting in 2028 begint, kan de maatregel volgens het kabinet al vanaf 2027 bijdragen aan de investeringscapaciteit. Door de voorgestelde uitzondering in hun meerjarenbegroting te betrekken, kan voor woningcorporaties meer ruimte ontstaan voor borging door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en het aantrekken van geborgde financiering voor nieuwe projecten. Dit betekent niet dat de ruimere renteaftrek al vanaf 2027 geldt.

Ook blijft het van belang rekening te houden met de onzekerheid over de daadwerkelijke invoering en de definitieve vormgeving.

Naast de voorgestelde wetswijziging lopen procedures waarin de verenigbaarheid van de earningsstrippingmaatregel met het primaire EU-recht ter discussie staat. De voorgestelde uitzondering geeft over die rechtsvraag geen uitsluitsel en biedt geen automatische oplossing voor de renteaftrek in eerdere jaren. Deze procedures blijven daarom relevant, ook nu het kabinet een gedeeltelijke uitzondering voor toekomstige jaren voorstelt.

De ruimte voor een uitzondering binnen ATAD, de staatssteunrechtelijke beoordeling van die uitzondering en de verenigbaarheid van de bestaande renteaftrekbeperking met het primaire EU-recht zijn afzonderlijke vragen. De voorgestelde wetswijziging houdt geen erkenning in dat de bestaande regeling in strijd is met EU-recht.

Het verdient aanbeveling dat woningcorporaties met hun adviseur beoordelen welke gevolgen deze procedures voor hun positie kunnen hebben en of tijdig bezwaar nodig is tegen aanslagen waarin de renteaftrekbeperking is toegepast.

In de overdrachtsbelasting geldt onder voorwaarden een vrijstelling bij een taakoverdracht tussen twee algemeen nut beogende instellingen (ANBI’s). Woningcorporaties kunnen onder voorwaarden als ANBI zijn aangemerkt. Voor toepassing van de vrijstelling moet een taak of een zelfstandig onderdeel daarvan worden overgedragen.

Uit een evaluatie van SEO blijkt dat het begrip ‘taak’ in deze vrijstelling niet goed meer aansluit bij de maatschappelijke taken van woningcorporaties in de volkshuisvesting. Daardoor vallen overdrachten die bijdragen aan deze maatschappelijke taken in sommige gevallen buiten de vrijstelling. De bestaande vrijstelling geldt bovendien niet bij de enkele overdracht van losse onroerende zaken. Ook moeten alle activa en passiva die met de overgedragen taak samenhangen worden overgedragen. Dit maakt toepassing voor woningcorporaties complex en soms onmogelijk.

Daarom wordt een nieuwe, zelfstandige vrijstelling voorgesteld voor bepaalde overdrachten van onroerende zaken of rechten waaraan deze zijn onderworpen tussen woningcorporaties. De vrijstelling ziet alleen op vastgoed dat de overdragende toegelaten instelling direct voorafgaand aan de verkrijging gebruikt voor de uitvoering van DAEB als bedoeld in artikel 47, eerste lid, onderdelen b en d, van de Woningwet. Ook de verkrijger moet op het moment van verkrijging een toegelaten instelling in de zin van de Woningwet zijn.

De toelichting noemt onder meer sociale huurwoningen, studentenwoningen en intramuraal vastgoed, zoals verzorgingshuizen en verpleeghuizen, als voorbeelden. Ook voor deze voorbeelden geldt de hiervoor genoemde gebruiksvoorwaarde. Niet al het DAEB-vastgoed kwalificeert. Buiten de vrijstelling valt vastgoed dat niet wordt gebruikt voor de uitvoering van de hiervoor genoemde DAEB. Dit betreft bijvoorbeeld gebouwen met een maatschappelijke gebruiksbestemming die onder artikel 47, eerste lid, onderdeel f, van de Woningwet vallen. De voorwaarde dat alle bij een taak behorende activa en passiva worden overgedragen, geldt bij de nieuwe vrijstelling niet.

De maatregel moet het eenvoudiger maken om kwalificerend vastgoed over te dragen aan een woningcorporatie die financieel beter in staat is de noodzakelijke investeringen te dragen. Daarmee kan de maatregel bijdragen aan een grotere onderlinge solidariteit en een betere verdeling van de investeringsopgave binnen de corporatiesector. Voorgesteld wordt de vrijstelling met ingang van 1 januari 2027 te laten gelden.

Voor toepassing van de vrijstelling moet bij de verkrijging kunnen worden vastgesteld in hoeverre sprake is van kwalificerend DAEB-vastgoed. Volgens de uitvoeringstoets moet de woningcorporatie voor toepassing van de vrijstelling een taxatierapport aan de notaris overleggen. Daaruit moeten de waarde en de classificatie van het vastgoed blijken.

De nota naar aanleiding van het verslag verduidelijkt dat hiervoor niet wordt aangesloten bij de gecontroleerde jaarrekening. De overdrachtsbelasting is een tijdstipbelasting, zodat de waarde en de classificatie van het vastgoed op het moment van verkrijging moeten vaststaan.

Naast de nieuwe corporatievrijstelling wil het kabinet de bestaande ANBI-taakoverdrachtsvrijstelling terugbrengen naar de vorm van vóór 2021. Daarmee vervalt de specifieke aanvulling die toepassing van de vrijstelling mogelijk maakt bij een van overheidswege voorgeschreven koopsom tegen marktwaarde of hoger.

De bestaande vrijstelling wordt dus niet afgeschaft. Volgens de nota naar aanleiding van het verslag behouden ANBI’s, waaronder woningcorporaties, de mogelijkheid om bij een taakoverdracht onroerende zaken vrij van overdrachtsbelasting te verkrijgen, mits de tegenprestatie ten hoogste gelijk is aan de boekwaarde van de overgedragen activa en ook aan de overige voorwaarden voor toepassing van de vrijstelling wordt voldaan. Onder boekwaarde wordt in dit verband de historische kostprijs minus afschrijvingen verstaan.

Met de aanpassing wil het kabinet overlap met de nieuwe corporatievrijstelling en onnodige uitvoeringslasten voorkomen. Volgens de nota naar aanleiding van het verslag wordt in het Eindejaarsbesluit 2026 een bepaling opgenomen waarmee de taakoverdrachtsvrijstelling wordt teruggebracht naar de vorm van vóór 2021.

De voorgestelde maatregelen kunnen tijdens het verdere wetgevingsproces nog wijzigen.