Inspelen op lokale behoeften

Uitdagingen woningcorporaties verschillen per regio

Demografische ontwikkelingen stellen woningcorporaties voor uitdagingen. In Zuid-Limburg daalt het aantal inwoners en worden sociale huurwoningen gesloopt. Op de overspannen Amsterdamse woningmarkt moeten nieuwe contractvormen zorgen voor meer doorstroming. Twee woningcorporaties aan het woord.

ZOwonen: krimpgebied met vergrijzing

Woningcorporatie ZOwonen is actief in een krimpgebied. Een groot deel van de 14.000 woningen van de corporatie staat in de Zuid-Limburgse gemeente Sittard-Geleen en nabijgelegen plaatsen. ‘Het aantal inwoners in de regio loopt terug’, vertelt directeur Ton Mans.

Vergrijzing

De cijfers liegen er niet om. ‘Het aantal basisschoolleerlingen in de omgeving is sinds 2008 met twintig procent gedaald’, zegt Mans. Terwijl jongeren en gezinnen wegtrekken naar steden met meer werkgelegenheid, blijven ouderen achter. Door de bevolkingsopbouw gaat de vergrijzing sneller dan in andere delen van Nederland. ZOwonen ziet dan ook de samenstelling van het huurdersbestand veranderen. ‘We hebben als Zuid-Limburgse corporatie relatief meer oudere huurders dan de meeste andere corporaties.’

Strategisch vastgoedbeleid

De bevolkingsafname wordt de komende jaren gecompenseerd doordat de gezinsverdunning eerst nog verder doorzet. Huishoudens worden kleiner. Daarom kan de voorraad van ZOwonen zeker tot 2020 gelijk blijven. Daarna neemt de vraag geleidelijk af. Mans verwacht dat de vraag naar goedkope sociale huurwoningen na 2025 echt gaat dalen. ZOwonen past de samenstelling van de voorraad tot 2026 aan. Zo sloopt de corporatie 1.500 oude woningen en komen er 1.400 nieuwbouwwoningen bij. Daarnaast verkoopt ZOwonen jaarlijks zo’n vijftig woningen die vrijkomen uit de verhuur.

Kwalitatieve opgave

ZOwonen staat de komende jaren volgens Mans vooral voor een kwalitatieve opgave. De corporatie vervangt portiekwoningen bijvoorbeeld door patiowoningen die geschikt zijn voor ouderen. Ook renoveert ZOwonen 1.750 woningen. De corporatie verduurzaamt huizen om de energielasten te drukken en maakt ze beter toegankelijk voor specifieke doelgroepen, zoals diezelfde ouderen. Bijvoorbeeld door drempels weg te halen uit woningen en galerijen van flats aan te passen.

24 uur per dag

ZOwonen realiseert in de komende jaren onder meer een complex met gemeenschappelijke ruimtes voor 150 huurders die zorg nodig hebben, maar zelfstandig blijven wonen. De corporatie bouwt het complex en verhuurt de woningen. Mans: ‘Zorginstelling Zuyderland levert intern zorg aan de bewoners. Dat kan variëren van lichte hulp in huis tot 24 uur verpleging.’

Radicale keuze

Vier jaar geleden maakte ZOwonen een radicale keuze: de corporatie besloot middeninkomens niet meer te bedienen en zich exclusief te richten op lage inkomens. De vraag naar goedkope woningen neemt minder snel af dan eerder werd verwacht. ‘Het aantal huurders met een laag inkomen blijft de komende jaren gelijk. Binnen deze groep zien we dat het aandeel ouderen toeneemt. Dit komt doordat zij afhankelijk worden van een klein pensioen.’

Renoveren goedkoper

ZOwonen wil de laagste inkomens betaalbare huizen kunnen blijven aanbieden waarbij ze recht houden op huurtoeslag. Daarom kiest de corporatie nu eerder voor renovatie dan voor nieuwbouw. ‘De kosten in de bouw zijn de laatste jaren flink gedaald. Desondanks kunnen we niet alle nieuwbouwwoningen verhuren voor minder dan 600 euro per maand. We moeten bestaande bouw daarom ook maximaal benutten. Door renovatie kunnen we goede woningen bieden aan onze huurders.’

ZOwonen

Aantal woningen: 14.000
Gemeenten: Beek, Brunssum, Echt-Susteren, Onderbanken, Schinnen en Sittard-Geleen

  • In 2011 wilde ZOwonen de woningvoorraad tot 2030 terugbrengen van circa 14.000 naar 11.000 om in te spelen op de krimp.
  • Maar de vraag naar goedkope huurwoningen daalt minder snel, dus houdt ZOwonen de voorraad tot 2025 stabiel op circa 14.000.

Rochdale: overspannen markt

De druk op de woningmarkt in Amsterdam is groot. Bij woningcorporatie Rochdale is de wachttijd voor een sociale huurwoning in de hoofdstad opgelopen naar negen tot elf jaar, vertelt bestuursvoorzitter Hester van Buren.

Allemaal in de stad

De vraag naar betaalbare woonruimte in de hoofdstad is niet te stuiten. Arbeidsmigranten, jongeren, starters op de arbeidsmarkt en studenten wilden altijd al in Amsterdam wonen. Nu willen gezinnen met kinderen ook in de stad blijven. Van Buren: ‘Voorheen was gezinsvorming een belangrijke reden om Amsterdam te verruilen voor een groeikern als Almere. Tegenwoordig groeien kinderen op in de stad. Gezinnen nemen genoegen met minder ruimte.’

Blijven zitten

Tegelijkertijd stromen zittende huurders nauwelijks door, constateert Van Buren. De markt zit op slot. ‘Wie eenmaal een betaalbare sociale huurwoning in Amsterdam heeft, gaat er bijna niet meer weg.’ Middeninkomens vallen volgens Van Buren tussen wal en schip. ‘Ze verdienen te veel om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning en te weinig om een huis te kunnen kopen of te huren in de vrije sector.’

Nieuwe contractvormen

Rochdale geeft voorrang aan middeninkomens die een woning in de vrije sector zoeken en gebruikt nieuwe contractvormen om starters op de woningmarkt met een laag inkomen toch snel een sociale huurwoning te bieden. De corporatie bedacht Friends-contracten, vernoemd naar de Amerikaanse tv-serie waarin een groep vrienden samenwoont. Rochdale verhuurt een deel van het aanbod uit de vrije sector (huur boven de 711 euro) bijvoorbeeld aan net afgestudeerde twintigers die een huis willen delen. ‘Twee of drie huurders betalen samen de huur van 800 tot 1.000 euro per maand.’

Inkomenstoets en tijdelijke contracten

Daarnaast pleit Rochdale voor het invoeren van tijdelijke huurcontracten. Van Buren: ‘Op die manier kunnen we mensen een kans bieden om een start te maken op de woningmarkt. Als hun inkomen stijgt, kunnen ze op eigen kracht verder en plaatsmaken voor nieuwe huurders. Voor veel jongeren is tijdelijkheid allang geen taboe meer.’ Om scheefwonen te voorkomen wil Rochdale graag dat er een periodieke inkomenstoets komt voor huurders in een sociale huurwoning. ‘Door scheefwonen zijn veel woningen nu helemaal niet beschikbaar voor mensen met lage inkomens.’

Kleiner bouwen

De doelgroep van Rochdale in de hoofdstad verandert, stelt Van Buren. Mensen blijven alleen en gezinnen zijn kleiner dan in het verleden. Daarom bouwt Rochdale nu vooral kleinere woningen. Er is ook behoefte aan tijdelijke huisvesting voor studenten en statushouders. Van Buren: ‘Voor die groepen proberen we snel tijdelijke woningen bij te bouwen tegen lage kosten. Het gaat dan bijvoorbeeld om eenvoudigere huizen met een levensduur van tien tot vijftien jaar.’

Toenemende druk

Van Buren verwacht dat de druk op de markt op korte termijn nog verder toeneemt door de extra toestroom van vluchtelingen. Ook door de extramuralisering van de zorg neemt de vraag naar huurwoningen in Amsterdam toe. Om meer sociale huurwoningen aan te kunnen bieden, verkoopt Rochdale minder vastgoed dan voorheen.
Van Buren: ‘We verkochten de laatste jaren gemiddeld 250 huizen per jaar om geld vrij te maken voor investeringen, maar dat brengen we terug naar 150 per jaar. Daarnaast bouwen we natuurlijk ook nieuwe woningen en verbouwen we in 2016 een aantal bedrijfs- en kantoorruimtes tot zo’n vijftig sociale huurwoningen.’

Rochdale

Aantal woningen: 42.000
Actief in: Amsterdam, Diemen, Landsmeer, Purmerend en Zaanstad.

  • Rochdale bouwt flexibel: kleinere toegankelijke nieuwbouw is nu geschikt voor jongeren en op termijn voor ouderen.
  • De corporatie werkt samen met zorginstellingen om gelijkgestemde ouderen woonruimte te bieden in speciale seniorencomplexen onder de noemer ‘gegroepeerd wonen voor ouderen’.
  • Rochdale heeft zulke woongroepen onder meer voor Turkse, Surinaamse, Hindoestaanse, Marokkaanse en Chinese ouderen.

Complexe transformaties in de publieke sector

Niet alleen woningcorporaties, meer de hele publieke sector heeft momenteel te maken met complexe veranderingen. Taakstellingen wijzigen, de vraag uit de samenleving verandert en de budgetten nemen af.

 Veel publieke instellingen zijn daarom bezig met een transformatie, die vaak veel van ze vergt. ‘Transformaties zijn vaak grote processen en die gaan niet vanzelf. Mensen hebben een natuurlijke weerstand tegen verandering. Om een transformatie duurzaam te laten zijn, is het belangrijk dat de mensen die erdoor geraakt worden, willen én kunnen veranderen. Dit vraagt sterke leiders die hun mensen aan de verandering weten te verbinden’, zegt PwC.

Over complexe transformaties in de publieke sector heeft PwC een film gemaakt. Daarin vertellen vijf verschillende organisaties uit de publieke sector hun ervaringen bij de transformatieaanpak van hun organisatie en de rol die PwC daarbij heeft gespeeld.

Contact

Volg ons