In beginsel alleen verhuurderheffing over per 1 januari verhuurde woningen

Rechtbank Zeeland-West-Brabant heeft onlangs in een uitspraak een afbakening gegeven van de grondslag voor de verhuurderheffing: het begrip ‘voor verhuur bestemde woning’. Hiertoe behoren alleen woningen die op 1 januari van het kalenderjaar zijn verhuurd en dan niet voor een symbolisch bedrag. Allerlei andere omstandigheden, zoals wat de verhuurder met de woning wil gaan doen en of de verhuur tijdelijk is, zijn daarbij niet relevant.

Wat betekent dit voor u?

De rechtbank vaart een heldere en principiële koers wat betreft de afbakening van de heffingsgrondslag van de verhuurderheffing. Dat is prijzenswaardig. De heldere lijn uit de uitspraak stelt woningcorporaties werkzaam in de sociale sector in staat om een optimale planning te maken van de verhuur of leegstand van de voorraad woningen die voor verkoop of sloop zijn bestemd. Het nieuwe jaar 2018 is nog slechts enkele weken weg en woningcorporaties kunnen daar nu al op inspelen. Een extra leegstaande woning voor verkoop of sloop op 1 januari 2018 levert in beginsel een besparing op van 0,591% van de heffingsgrondslag van deze woning.

Overigens zijn nog tal van andere zaken die een woningcorporatie voor een optimale planning in aanmerking kan nemen. We verwijzen hiervoor naar ons Actueelbericht van 17 februari 2017. De uitspraak is een welkome aanvulling op de uitspraken van Rechtbank Zeeland-West-Brabant en Hof Den Bosch waarbij ook de heffing van verhuurderheffing aan de orde komt in specifieke leegstandsituaties. Over deze uitspraken hebben we bericht in ons Actueelbericht van 2 oktober 2017.

De procedure voor de rechtbank

De procedure voor Rechtbank Zeeland-West-Brabant betrof een sociale woningcorporatie die op 1 januari 2014 eigenaar was van 10.486 sociale huurwoningen. 466 van deze woningen waren door de corporatie aangewezen om te worden verkocht of gesloopt. In afwachting daarvan waren op 1 januari 390 woningen bewoond en stonden 76 stuks leeg. Van de 76 woningen waren er 56 stuks vóór of op 31 augustus 2014 verkocht of gesloopt. De overige 20 woningen waren na 31 augustus 2014 maar voor 31 december 2014 verkocht of gesloopt. Verder was op 1 januari 2014 één woning in bruikleen gegeven.

De woningcorporatie had voor alle 10.486 woningen verhuurderheffing voldaan en had tegelijkertijd ook bezwaar gemaakt tegen de voldoening. De gemeente wees het bezwaar echter af.

In beroep voor de rechtbank stelde de woningcorporatie onder meer dat geen verhuurderheffing verschuldigd is voor alle voor verkoop of sloop bestemde woningen dan wel in bruikleen gegeven woningen. De woningcorporatie stelde dat de verhuurderheffing op regelgevingsniveau in strijd is met art. 1 van het Eerste Protocol bij het EVRM en in strijd met het gelijkheidsbeginsel als bedoeld in art. 14 EVRM en art. 16 IVBPR. Verder wierp de corporatie de vraag op of voor de in art 1.2, lid 1, e Wet maatregelen woningmarkt 2014 (hierna de Wet) opgenomen woorden ‘voor verhuur bestemd’ van belang is welke bestemming de verhuurder aan de woning heeft gegeven.

De rechtbank was van oordeel dat geen sprake was van strijdigheid met art.1 Eerste Protocol. De wetgever heeft een ruime beoordelingsvrijheid in de vormgeving van de wet- en regelgeving en had deze bij de verhuurderheffing niet overschreden. Ook was volgens de rechtbank om dezelfde reden geen sprake van schending van het gelijkheidsbeginsel van art. 14 EVRM en art. 16 IVBPR.

Voor verhuur bestemde woning

Wat betreft de woorden ‘voor verhuur bestemde woning’ overwoog de rechtbank dat uit de wetsgeschiedenis van de Wet blijkt dat objectieve criteria bepalend zijn voor de vraag of een woning al dan niet voor verhuur is bestemd. Er is sprake van een ‘voor verhuur bestemde woning’ als de desbetreffende woning op de peildatum feitelijk wordt verhuurd (in de zin van art. 7:201 BW, dat wil zeggen dat geen sprake is van verhuur voor een symbolisch bedrag). Het doel dat de eigenaar met de woning heeft en ook met de verhuur daarvan, is daarbij niet van belang. Hetzelfde geldt als sprake is van tijdelijke verhuur.

Hiervan uitgaande kwam de rechtbank tot het oordeel dat alle 76 leegstaande woningen niet onder de verhuurderheffing vallen, óók de 20 woningen die na 31 augustus 2014 waren verkocht of gesloopt. Al deze woningen waren per 1 januari niet bewoond en waren in 2014 verkocht of gesloopt. Deze woningen waren daardoor niet meer aan te merken als ‘voor verhuur bestemd’.

Wat betreft de in bruikleen gegeven woning had de gemeente medegedeeld de WOZ-waarde van deze woning uit de grondslag voor de verhuurderheffing te zullen halen. (De uitspraak vermeldt niet de motivering van de gemeente, maar wellicht/kennelijk zal de reden zijn dat voor deze woning geen sprake is van verhuur in de zin van art. 7:201BW). De rechtbank vond deze grondslagvermindering juist.

Bron: Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 6-11-2017, nr. 16/4130 (gepubliceerd 29-11-2017).

Contact

Allan Dinee

Manager

Tel: +31 88 792 66 11

Volg ons